做到这五点,才能在楼市笑到最后

2019-09-24   作者: 成都新闻网编辑部   来源: 奇齐

真正促使国民不停买房的根本原因,是买房升值的心理预期。 我们必须明白一个道理:银行储蓄的市民/银行/地产商/购房者,四者都赚钱的时代过去了。大势不明晰的情况下,只观察,不操作,才是最聪明的选择。 01 曾经,买房是全民赚钱效应的幕后推手 时至今日,

  真正促使国民不停买房的根本原因,是“买房升值”的心理预期。

  我们必须明白一个道理:“银行储蓄的市民/银行/地产商/购房者,四者都赚钱”的时代过去了。大势不明晰的情况下,只观察,不操作,才是最聪明的选择。

  01

  曾经,买房是“全民赚钱效应”的幕后推手 时至今日,不难觉察大街小巷都在谈论房子。但大多数人没想过一件事,买房怎么就成了一项轰轰烈烈的国民运动?有人会归结于它的“赚钱效应 ”。但存在“赚钱效应 ”的行为很多。从币圈财富自由的故事,炒鞋炒成千万富翁的新闻报道不断。彩票中大奖,股神传说,博彩一夜暴富等行为屡屡见报。再往前追溯,集猴票发财,郁金香泡沫事件等等。每一件都存在赚钱效应。但唯有买房,才独一份的成为国民运动。举国上下,男女老少通杀。连小学生都相当有觉悟,担心自己考砸了,自家小区房价可能会下跌。其实最核心的原因,在于房产是唯一一个「正和博弈」。

  不同于打麻将,最终结果一定是有输必有赢,是四人进行的是零和博弈 。

  股票博彩和彩票更不用说了,都是庄家的韭菜地,小散进入都是负和博弈。但唯独地产不同。楼市里存在三种角色:地产商/银行/小市民。当今的银行和地产商都只并没有自有资金,本质上都是空手套白狼。资金来自国民储蓄。首先小市民以4%利息把钱存进银行 ,银行再把钱以10%借给地产商,地产商拿着钱开发楼盘卖出去,高周转的地产商,过程中本金收益率一般为30%。这个过程的收益结果是这样的:

  小市民收益4%

  银行等金融机构收益:10%-4%=6%。地产商收益:30%-10%=20%

  不难发现,这个金融转盘上,每一环节的人们,都赚到钱了,是不是觉得非常美好?

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  政策调控下,购房者选择率先出局

  追本溯源会发现,我们忽略了一个人群,那就是购房者。是购房者为楼盘买单,才盘活了整个转盘。养活了地产行业上下游数亿国民。而购房者不停买房,核心原因是什么?首先不是居住需求。去年住建部主任顾云昌给过一组数据“现在中国住宅户均1.1套,人均建筑面积35-40平米。”不难得出,房子是够住的。

  真正促使国民不停买房的根本原因,是“买房升值”的心理预期。

  过去十年间,大多数城市的购房者,年均收益超过10%。北京上海深圳等城市的年收益超过30%。不夸张的说,闭眼付首付,你的年收益率,就能轻松超越股神巴菲特。这样的行情下,促成了四赢的局面,银行存钱的市民,银行,地产商,购房者,四者全都赚钱了。但这一切美好的基础,是房价上涨。从2017年开始,我们突然发现房价不涨了,但大多数人没把它当回事。直到2019年,只要哪个城市有涨价苗头,立刻就会有对应的政策补丁加码。今年四月,沉寂两年多的北京楼市,刚有抬头迹象,就出台了国管公积金限制政策,小阳春被扼杀。七月下旬,苏州楼市被爆出涨幅全国第一,数据刚公布,当地连夜出台调控新政,社保升级,限售加长。从政策补丁跟进速度上看,全国各地如此整齐划一地打压楼市抬头。这次政府调控楼市的决心和力度之大实属罕见。楼市正处于失去“上涨预期”的路上。03

  四赢局面土崩瓦解

  而一旦楼市丧失赚钱效应,我们开始说的四赢局面,就会土崩瓦解。购房者前仆后继地持续买房,是因为过去楼市一直在大幅度上涨。如果未来的楼市,被政策控制,这个金融转盘会如何运转呢?买房不再赚钱,因此购房者不再青睐买房。导致地产商面临滞销困境,而资金成本摆在那里,开发商需要现金流维持生存。但银行的风控非常聪明,自然不愿意把钱借给负债过高的地产商。于是地产商只能借更贵的钱。去年,恒大地产发行利率13.75%美元债券,业内震惊。

  不久前,闽系top1的泰禾地产,被爆出现金流吃紧,竟然借了利率高达15%的美元债券,刷新记录。

  未来,这种现象在地产商里,会越来越普遍。银行也因为失去地产商这种大客户,而利润受损,自然无法给储户高昂利息。因此喜欢储蓄的百姓利益,也在受损。支付宝的余额宝,作为最保守的货币基金,一年时间,利率腰斩,从5%降到2.4%。有些贪图高利率的个人就更惨了,不是经历p2p爆雷,就是被私募收割。我们必须明白一个道理:“银行储蓄的市民/银行/地产商/购房者,四者都赚钱”的时代过去了。04

  弱势群体生存指南

  作为链条中的弱势群体,现阶段最重要的就是活下去!接着就说一说未来一段时间里,弱势群体的生存指南。

  指南一: 跟头部地产商做朋友 很多地产商的危机,才刚开始出现,未来会死掉一批地产商,这不是危言耸听。人民法院公告网显示,截至2019年7月24日,今年全国共有274家地产商宣告破产。刚需买房,并且需要掏空六个钱包,赌上身家。万一卖你房子的地产商破产,房子烂尾这种事大概率会发生在你身上。作为普通人,我们是承受不起的。因此,买房前要做足开发商的功课,尽量挑大品牌的开发商,现金流健康的开发商。再者,买过小开发商房子的朋友都有感受,它们一般恶劣手段较多,唯利是图,很难沟通。比起地方小开发商,头部开发商更爱惜自己的羽毛,对房子的质量和售后态度,都会表现的更积极。

  指南二: 保证你的现金流足够健康 五年前,我会劝咨询我的购房者尽量放大杠杆。对普通人来说,人生中低息大额负债的机会不多,房贷可能是唯一一次。买房尽量多贷款,能首付三成,绝不付四成。能贷30年,绝不只贷20年。这种策略的背景,是当时大环境稳中向上,年轻人施展机会很多。事实证明,一些人的确依靠房贷杠杆,大赚了一笔。但当下,大环境变了。很多行业都面临着危机。一些传统行业的朋友已经很多年没涨过薪水了。

  更多的企业,正在慢性萎缩。因此年轻人除了要努力,更重要的是,学会对未来收入有增长停滞的预期。在买房按揭上,学会保守策略。月供最高不要超过你的收入的50%。这种风险才是可控的,就算失业或者收入腰斩,也不至于断供。也不会因为现金流太拮据,而在最年轻的时,在该追求长远发展的选择上,变得畏首畏尾,错失机会。

  指南三: 理性看待社交媒体上的暴富故事 很多人会觉得不公平,明明自己所在行业越来越不景气。但偏偏有很多新兴行业,如跨境电商,直播,新媒体,区块链,暴富故事到处都是。排除炒作的虚假故事,最近一些年真正的风口行业,其实并不是想象中蓝海一片。这些项目的风口,持续时间太短,且大多被资本裹挟。等到普通人意识到,并且投入全部身家后,已经是接盘侠了。譬如“炒鞋暴富”的故事,在社交网络上病毒般传播,才不到一个月时间。而实际上风口已经消失了。事情的真相是,普通鞋贩子,每月只赚不到3000。而一些想要进入市场分一杯羹的学生,99.99%都是高价鞋的接盘侠。真正赚钱的,是球鞋交易平台。最火爆的球鞋交易平台“毒”app,每双寄卖的鞋,平台抽9%的高额佣金。

  平台背后,则是各种风投资本在坐庄。

  指南四: 不轻易跳转去陌生赛道 当明白这些“人造风口”背后隐藏的真相和风险之后,我们要做的就是不冲动创业,不轻易跳转赛道。一定要创业,可以,但要选择自己了解的,同时是一些逆势而上的项目。日本从经济危机之后,失去的二十年里,发展最好的行业是什么?答案是A&V行业。大环境处于逆势中,“奶头乐”效应往往异常凸显,国内可参考近些年出现的美女直播,各种手游,线上发牌等新兴行业。

  指南五: 降低投资欲望 去年的股市,流传着一张图,一年里没有持仓的你,已经超过99%的股民。今年的楼市,再精明的投资客各种算计,即使有买笋盘,拿低息贷款等操作,只要房价不涨,你持有的物业,算上折旧费、资金成本、物业费和机会成本,也彻底输给没买房的朋友了。大势不明晰的情况下,只观察,不操作,才是最聪明的选择。逆势中,蹲得越深,风来了,才会跳得更高。

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