当房价不再上涨:贷款买房的你,杠杆还好吗?

2019-09-21   作者: 成都新闻网编辑部   来源: 米筐投资

在资产上涨的周期里,杠杆助你上天堂;在资产下跌的周期里,杠杆推你入地狱。 1 老太的故事 2000年前后,有一个美国老太和中国老太的故事广为流传。 在天堂里,一个美国老太和一个中国老太相遇了,她们就拉起家常。 中国老太一声叹息,感慨道:我存了一辈子的

当房价不再上涨:贷款买房的你,杠杆还好吗?

  在资产上涨的周期里,杠杆助你上天堂;在资产下跌的周期里,杠杆推你入地狱。

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  老太的故事

  2000年前后,有一个美国老太和中国老太的故事广为流传。

  在天堂里,一个美国老太和一个中国老太相遇了,她们就拉起家常。

  中国老太一声叹息,感慨道:我存了一辈子的钱,终于在自己临近升天堂时买到了自己的房子。  

  美国老太听后惊诧惋惜,一脸轻松的说:在临近升天堂时,我终于还清了房子的贷款。

  中国老太一生辛苦赚钱攒钱,却没有享受到自有住房的幸福;美国老太虽一生辛苦赚钱还贷,但却享受了自有住房的快乐。同样辛苦操劳,有的人只是辛苦操劳,而有的人却能换取快乐……

  观念不同,一生境遇就大不同。这几年流行起来的“认知升级”,其实在十几年前就有了注脚。

  后来的故事我们大家都知道了,美国老太的做法被广为推崇,中国老太的做法渐入旧纸堆……人们越来越接受贷款买房的行为,说一个人能否买得起房,实际上是说这个人能否拿得出首付款。

  现在回想起来,这应该是某个高人出的妙招,仅凭编造的一个故事就足以给国人“洗脑”,并由此打赢了一场漂亮舆论战、开启了一轮新的经济周期。

  要知道在2000年,我国可是面临着内忧外患啊——内有国企改制后大分流大下岗、外有东南亚金融危机后的千苍百孔。为了扩内需拉经济,其中的一个招就是住房商品化——由之前的福利分房转变成市场买房。

  大家没有那么多钱怎么办呢?银行贷款啊。

  伴随着百姓的贷款买房,信用被源源不断的创造出来,并由此带活了经济、房地产还成了国民经济的重要支柱。

  过去二十年,遵循美国老太的生活方式并贷款买房的人,几乎都享受到了房价上涨的红利。

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  一把双刃剑

  2000年以来,贷款加杠杆买房赚钱的“中国老太”之所以赚钱,是因为处在了资产整体上涨的周期里。

  贷款加杠杆是有成本的,即贷款的利息。 资产涨幅减去杠杆的成本,其差额就是收益。因为加了杠杆,差额收益乘以杠杆倍数就是资产的总收益。

  如:资金成本年化6%,资产涨幅年化10%,若加了5倍杠杆,其年化总收益应是20%[(10%—6%)×5倍]。也因此,杠杆放大了收益。

  资产涨幅既可以大于杠杆成本,当然也可以小于杠杆成本啊。 当资产涨幅与贷款利息的差额为负数时,其收益就为负……因为加了杠杆,就此会放大亏损,之前助力正收益的杠杆此时会加速反噬。

  过去二十年,虽然房价整体上涨,但也不乏一些下跌的小周期,如2008年——那时候,北京、深圳的一些高杠杆投资客就不得不割肉离场。

  一个人的蜜糖,另一个人的砒霜。关键看谁在使用、在什么样的场景环境下使用……对于负债加杠杆来说,就是看是在资产上涨的周期的使用还是在资产下跌的周期里使用。

  2017年至今的两年多时间里,贷款买房、尤其是加了高杠杆买房的“中国老太”其日子并不好过。我们暂且不论房价下跌带来的资产损失,即使房价横盘其损失就不容小觑——房价没涨就是跌啊,毕竟贷款是有利息的、杠杆是有成本的……不说多,每年5%左右的损失是跑不掉的吧?

  应对杠杆也有一些策略,即维持杠杆不断裂,直至下一次资产上涨周期的到来 ——价格涨了、收益有了,资产卖出兑现再去弥补之前的成本,剩下的才是真收益……关键是能活得久、能熬到涨的时候。

  我向来不提倡盲目的加杠杆,而是强调善于管理杠杆……而它的关键就是现金流。

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  关键现金流

  能负多少债、能贷多少款、能撬多长的杠杆,不在于你的债务额——总共欠了多少钱,也不在于你的债务率——总债务占总资产的比重,而在于你的现金流多少。

  现金流越多能撬动的债务就越多,这也很好理解……你负债很多、哪怕有1000万,但你赚得多啊,你有能力结清到期债务、你不会违约。

  杠杆不断裂是靠现金流维持的。

  现金流是什么?就是流入你账户的钱。 绝大多数人的现金流就是工资,当然还有附带的奖金、提成等收入,月月年年持续不断的流入你的手里。

  其实现金流还有:  

  兼职性劳动收入——有特殊专业技能的人,可以利用业务时间为其他人提供些服务;

  资产性收入——房屋的租金收益,债务的利息收益,股票/股份/分红收益或卖出的溢价收益,生意实体的经营性收入等;

  意外性收入——买彩票中奖、意外性回报,就像天上掉馅饼,这种收入最不可靠;

  还有一个构成很多人都会忽略——融资性现金流,通过贷款获得的现金流,之所以忽略它是因为它有利息成本,但在关键时刻它也能解现金流的燃眉之急。

  但这些现金流是有好坏优劣之分的。按照稳定性、持续性、可控性以及对社会的正面影响等因素来考虑的话,应如下排序:

  劳动性工资收入>资产性被动收入>信贷性融资收入>不可控意外收入。

  鼓励“老太”们买房,是因为按揭房贷的月供在她们的收入承受范围之内——如果月供比她们的收入还高,那就会适得其反,因杠杆过高很容易断裂并引发社会经济问题。

  为了增加现金流保证杠杆不断裂,很多人也是想尽了办法:尝试性兼职,多些收入;房屋改造(隔断多出个房间/重新装修增加吸引力等),提高房租;信贷筹划,能贷出更多、更长使用时间、更低利息成本的钱。

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  把握确定性

  贷款加杠杆撬资产,成功取决于两点:一是在资产上涨的周期里加杠杆,二是得有现金流维持杠杆不断裂。 前者确保加杠杆能赢钱,后者是在选错周期后的补救措施——有现金流维持杠杆不断裂,直至下一次上涨周期的到来。

  问题是难在哪里呢?难在周期的判断、尤其是下跌/横盘周期的判断。 下跌周期什么时候见底?横盘周期还要持续多次时间?新一轮周期的启动什么时候到来?一定程度上是无法预测的。

  之前房产投资界有三五年一个周期的说法……这是以往的经验总结,并不代表未来。你觉得这轮楼市周期会持续三五年吗?要知道本轮楼市调控自2016年9月底起至今也近三年了,可有再次上涨的迹象吗?

  有的人也许会说:不看周期看标的。

  管他周期的涨跌,只要购买的资产价格足够低、折价足够大,也是在捡漏择笋啊。说的当然没错,可你知道漏什么时候来、笋什么时候出现吗?也是不确定的,带有偶然和运气的因素。

  那怎么应对呢?其实就是要具备随时能调动一笔钱的能力。只有这样,当漏出现、当笋来临、当周期确认时,才能快速的逮住机会。

  怎么具备呢?其实就是要提前筹划并打造出一套信贷系统。有人会说:贷款是有利息成本的,贷一笔钱放在账户上,没发现机会就不会使用,但利息却得正常支付啊——不赚钱还贴着利息,那不就在亏钱吗?

  有一种信贷是授信——想用钱时随时提取、随时有钱可随时归还、且按天计息——用几天就付几天的利息。

  这种授信有哪些呢?

  信用卡 ——几十万、上百万的授信额度,就是你可以随时调动的钱;

  信用贷额度 ——银行会预先给你批个授信额度,随时用钱可以随时支出;

  正规网贷 ——一般都是给的信贷额度,可随用随取,利息最高万分之五(合计年化18%)虽然有些高,但作为短期过桥资金还是很划算的,记住是正规网贷哦(我的评判标准是凡日息超过0.5‰、或有除利息之外的任何费用时,都不算正规)。

  愿读到此文的你,能合理的撬杠杆、能很好的管控住杠杆。

  祝你撬杠杆能赢!

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